¿Qué puedo hacer si compré un inmueble y el vendedor no me lo quiere escriturar?

Por regla general, los contratos de compraventa son perfectos desde el momento en que los contratantes convienen el objeto a vender y el precio que se ha de pagar por el mismo, aun cuando no se hubiese entregado ni el bien ni el dinero. Por esta razón, la legislación civil no prevé para los contratos de este tipo una formalidad establecida. No obstante, el Código Civil exige que, si la compraventa es de bienes inmuebles, ésta debe hacerse constar en escritura pública; siendo pues, la compraventa de inmuebles, una de las pocas excepciones para los que la ley exige una formalidad especial.

Así pues, al exigir la norma que, las compraventas de bienes raíces se otorguen en escritura pública como un requisito de formalidad, un contrato de compraventa de bienes inmuebles siempre estará viciado de nulidad relativa, hasta en tanto no se le de la formalidad que la codificación civil demanda para el mencionado tipo de contrato. Esto es, que la venta se haga constar en el instrumento público relativo, denominando a este último "título legal".

Ahora bien, pudiera darse el caso de que, una de las dos partes (comprador o vendedor) se niegue a otorgar la escritura pública , obligando al contrato privado a permanecer en su nulidad relativa, hasta en tanto se de la formalidad que la ley exige al acto contractual. Si este es el caso, la parte afectada puede demandar a la otra la extensión del título legal correspondiente. Dicho de otro modo, la parte afectada por falta de título legal, puede concurrir ante el órgano jurisdiccional y solicitar al juez, mediante la interposición de la demanda correspondiente, que obligue al diverso contratante a darle forma al contrato base de la acción. Esto es, que obligue al demandado a otorgar la escritura pública correspondiente. Esta acción judicial, es conocida como acción proforma.

Por supuesto, para que la acción proforma prospere al perjudicado, éste debe acreditar ante el Juzgador que las obligaciones a su cargo fueron cumplimentadas en su totalidad. Por ejemplo, el comprador que demande al vendedor el otorgamiento de la escritura pública, deberá acreditar con el medio de prueba idóneo que pagó en su totalidad el precio total de la compraventa. Pues, de otro modo, el vendedor podría oponerse a otorgar la escritura con justa razón, alegando que, el comprador, no ha cumplido con las obligaciones a su cargo. Después de todo, la escrituración es una prestación accesoria del contrato de compraventa, que viene luego de que las partes contratantes cumplieron sus obligaciones recíprocas. En este caso, la obligación del vendedor es entregar el predio o finca de la compraventa; y, la del comprador, la de pagar el precio pactado por la misma. Solo hasta que estén cumplidas estas obligaciones principales, puede tener lugar la escrituración, como prestación accesoria.

Aunado a ello, el demandante deberá acreditar ante el Juez de la causa la existencia del contrato de compraventa al que se le pretende dar forma; o, a falta de éste, deberá acreditar con la declaración judicial del contrario que, en efecto, existe una relación contractual entre ambos, haciendo constar así el derecho que asiste al demandante para que se otorgue en su favor el título legal que reclama. Estas dos circunstancias (la acreditación del pago y del documento al que se deba dar forma) son requisitos absolutamente necesarios para que la acción prospere en favor del promovente y, de esta manera, obtenga la escritura pública que su contrario se niega a otorgar.

Si el perjudicado logra acreditar los elementos de su acción, el Juez condenará al demandado a otorgar la escritura pública correspondiente ante el Notario Público que elija el accionante. Si, el demandado se niega a hacerlo, el propio Juez firmará la escritura en nombre del demandado y en rebeldía de éste, logrando así revestir al contrato de compraventa con la formalidad que la ley exige, elevando el contrato al rango de escritura pública.